Servidumbre Ecológica
Otra manera de proteger el ambiente
Servidumbre ecológica es el acuerdo legal en el que dos propietarios de bienes inmuebles planifican el tipo e intensidad de uso futuro que puede dársele a una de las dos propiedades con el fin de preservar los atributos naturales, las bellezas escénicas o los aspectos históricos, arquitectónicos, arqueológicos o culturales de ese bien inmueble. El contrato que crea una servidumbre ecológica se inscribe, como derecho real que es, en el Registro de la Propiedad.
En 1992 en Costa Rica se analizó por primera vez en América Latina la posibilidad de crear servidumbres ecológicas y se concluyó que era viable. En forma inmediata se creo la primera servidumbre ecológica en la región, se inscribió en el Registro Público de la Propiedad. Actualmente, más de 50 contratos de servidumbres ecológicas han sido creados a nivel costarricense y se han realizado diversos estudios y publicaciones sobre el tema.
A partir de 1995 se han venido dando esfuerzos similares en los demás países de América Latina y el Caribe por parte de organizaciones privadas ambientalistas que han contado con el apoyo de TNC y Cedarena. Ello ha traído como resultado la protección de áreas naturales privadas por medio de servidumbres ecológicas por primera vez en México (1998), Guatemala (1998), Ecuador (1999), Paraguay (2000) y Belice (2001). En lista de creación están Chile, Honduras, Bolivia y Colombia.
Las características principales de las servidumbres ecológicas son:
- Su constitución es voluntaria, o sea, se constituyen cuando el dueño de la propiedad lo desea ya que son un contrato privado en el cual la voluntad de aquél es libre.
- Tienen gran flexibilidad, pues permiten alcanzar diversos fines perseguidos por el dueño de una propiedad (prohibir cortar árboles, permitir la construcción de una cabina, hacer un sendero, etcétera). Igualmente son flexibles para ser diseñadas con base en las características físicas de cada propiedad. Como cada propiedad es diferente y cada dueño tiene intereses diferentes, cada servidumbre ecológica es también diferente.
Condiciones de operación de las servidumbres ecológicas
Los requisitos de constitución de las servidumbres ecológicas son: (1) que participen y se pongan de acuerdo dos propiedades: una, que tiene su uso planificado (fundo sirviente), y, otra, que se va a beneficiar de la servidumbre ecológica (fundo dominante); y (2) que se identifique claramente la utilidad de la servidumbre ecológica y la relación de ésta respecto de los dos fundos involucrados.
Desde el punto de vista de su calidad, generalmente la mejor forma de constituir una servidumbre ecológica es con el apoyo y asesoría de una organización especializada que esté dedicada a la conservación a perpetuidad de los recursos naturales y que dicha organización sea de hecho la dueña del fundo dominante. Además, esta organización sería la responsable de realizar el seguimiento correspondiente al contrato de servidumbre ecológica en forma perpetua, garantizándose así el mantenimiento de los valores naturales de la propiedad a perpetuidad.
Dado que la constitución de servidumbres ecológicas no cambia la propiedad de los bienes inmuebles, es obvio que los propietarios de éstos mantienen sus deberes en tanto dueños de la tierra y conservan el derecho de realizar todas las actividades que deseen, con la excepción de aquéllas que voluntariamente acordaron no se continuaran efectuando en su propiedad. Mientras, el dueño de la otra propiedad tiene la responsabilidad de vigilar que se esté cumpliendo con dichos compromisos.
Las servidumbres ecológicas aumentan el valor de las propiedades en que se establecen y también el de las vecinas, debido a que mantienen un ambiente rural y natural en la propiedad a perpetuidad, que es lo que un sector importante del mercado de bienes raíces actualmente prefiere.
Varios dueños de fundos han constituido servidumbres ecológicas y a la vez están cumpliendo los requisitos para ser reconocidos como refugios nacionales de vida silvestre de propiedad privada, gozando así de otros beneficios, como exención del pago del impuesto territorial.
Afirmamos que el aporte voluntario de los propietarios de tierras privadas es vital para el logro del equilibrio entre la protección y el uso de los recursos naturales. El trabajo del gobierno y de las organizaciones privadas en este campo ha de ser de promoción de dicha iniciativa y de facilitación de su realización.
Las servidumbres ecológicas son, en ese sentido, una importante opción para contribuir a la conservación de los recursos naturales en América Latina.
